Glossaire de l'urbanisme

Audit énergétique

Analyse approfondie de la performance énergétique d'un bâtiment, proposant des scénarios de travaux de rénovation chiffrés avec les gains attendus.

Obligatoire depuis 2023 pour la vente des logements F et G, et depuis 2025 pour les E. L'audit est plus complet que le DPE : il propose au moins deux scénarios de travaux avec estimation des coûts et des aides financières mobilisables.

Audit énergétique obligatoire (vente)

Audit plus complet que le DPE, obligatoire depuis 2023 pour la vente des logements classés F ou G, et depuis 2025 pour les E. Il propose des scénarios de rénovation chiffrés avec aides mobilisables.

L'audit énergétique pour la vente est réalisé par un professionnel qualifié (RGE audit). Il propose au minimum deux scénarios de travaux : l'un permettant d'atteindre la classe C, l'autre permettant la classe B ou mieux. Chaque scénario inclut une estimation du coût des travaux, des gains énergétiques attendus et des aides financières mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ).

Bilan thermique

Étude détaillée des déperditions thermiques d'un logement, paroi par paroi, identifiant les points faibles et servant de base à la prescription de travaux de rénovation.

Le bilan thermique va plus loin que le DPE : il calcule les déperditions par transmission (murs, toiture, planchers, vitrages), par ventilation et par ponts thermiques. Il permet de prioriser les travaux selon leur rentabilité (ratio coût/gain). Il est réalisé par un bureau d'études thermiques et sert de base aux dossiers de demande d'aides.

CEE – Certificats d'Économies d'Énergie

Mécanisme obligeant les fournisseurs d'énergie à financer des travaux d'économies d'énergie chez leurs clients. Complément aux aides publiques pour la rénovation énergétique.

Les CEE sont accordés pour des travaux standardisés listés dans des fiches d'opérations (isolation, chauffage, ventilation). Le montant varie selon le type de travaux, la zone climatique et les revenus du foyer. Ils peuvent prendre la forme d'une prime directe, d'une bonification de prêt ou de bons d'achat. Cumulables avec MaPrimeRénov'.

Cep – Consommation d'énergie primaire (DPE)

Indicateur du DPE exprimant la consommation conventionnelle d'énergie primaire d'un logement en kWhEP/m².an, incluant le chauffage, la climatisation, l'eau chaude sanitaire, l'éclairage et la ventilation.

Le Cep est calculé par la méthode 3CL à partir des caractéristiques du logement. L'énergie primaire tient compte du rendement de conversion (1 kWh d'électricité = 2,3 kWh d'énergie primaire ; 1 kWh de gaz = 1 kWh d'énergie primaire). Le Cep,nr (non renouvelable) permet d'évaluer l'impact climatique indépendamment des énergies renouvelables produites localement.

Classe climat (GES)

Classification de A à G attribuée par le DPE selon les émissions de gaz à effet de serre du logement (en kgCO2eq/m².an). Complète la classe énergie pour déterminer la classe globale du DPE.

Les seuils de classe GES (en kgCO2eq/m².an) sont : A ≤ 6, B ≤ 11, C ≤ 30, D ≤ 50, E ≤ 70, F ≤ 100, G > 100. Un logement chauffé au fioul ou au gaz aura généralement une moins bonne classe GES qu'un logement électrique, même à consommation égale. La classe finale du DPE est la moins bonne entre la classe énergie et la classe GES.

Classe énergie (étiquette DPE)

Classification de A à G attribuée par le DPE selon la consommation d'énergie primaire du logement (Cep en kWhEP/m².an). La classe A correspond aux logements très économes, la classe G aux passoires thermiques.

Les seuils de classe (en kWhEP/m².an) sont : A ≤ 70, B ≤ 110, C ≤ 180, D ≤ 250, E ≤ 330, F ≤ 420, G > 420. Depuis 2021, le DPE utilise un double seuil énergie/carbone : la classe retenue est la plus défavorable des deux. Un logement peut être classé F pour ses émissions de GES même si sa consommation est dans la classe E.

Coefficient U (transmission thermique)

Valeur exprimée en W/m².K caractérisant la quantité de chaleur traversant 1 m² d'une paroi par degré d'écart de température. Plus U est faible, meilleur est l'isolant.

U = 1/R (inverse de la résistance thermique totale). Les valeurs réglementaires pour les rénovations sont : mur U ≤ 0,40 W/m².K, toiture U ≤ 0,15 W/m².K, plancher bas U ≤ 0,25 W/m².K, fenêtre Uw ≤ 1,30 W/m².K. Pour une fenêtre double vitrage standard, Uw ≈ 1,6-2,0 W/m².K ; pour un triple vitrage, Uw ≈ 0,8-1,0 W/m².K.

COFRAC – Comité Français d'Accréditation

Organisme national d'accréditation qui valide la compétence des organismes de certification des diagnostiqueurs immobiliers.

Les diagnostiqueurs doivent être certifiés par un organisme accrédité par le COFRAC pour chaque type de diagnostic (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites). La certification est renouvelée tous les 7 ans avec un examen de recertification.

CREP – Constat de Risque d'Exposition au Plomb

Diagnostic obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949, visant à détecter la présence de plomb dans les revêtements (peintures principalement).

Le CREP est réalisé à l'aide d'un analyseur à fluorescence X. Le seuil réglementaire est de 1 mg/cm². Le plomb est dangereux par ingestion ou inhalation, causant le saturnisme, particulièrement grave chez les enfants.

DDT – Dossier de Diagnostic Technique

Ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires que le vendeur ou bailleur doit fournir lors d'une transaction immobilière (vente ou location).

Le DDT regroupe le DPE, le diagnostic amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, le mesurage Carrez (vente copropriété) et l'audit énergétique le cas échéant. Sa composition varie selon les caractéristiques du bien.

Déperditions thermiques

Flux de chaleur perdu par transmission à travers l'enveloppe du bâtiment (murs, toiture, planchers, vitrages) et par renouvellement d'air. Elles déterminent les besoins de chauffage.

Les déperditions se calculent paroi par paroi en multipliant la surface par le coefficient U (W/m².K) et par la différence de température intérieur/extérieur. Les ponts thermiques s'ajoutent au calcul. En France, une maison non rénovée perd en moyenne : 25-30 % par le toit, 20-25 % par les murs, 10-15 % par les vitrages et 7-10 % par les planchers. La ventilation représente également 20-25 % des déperditions.

Diagnostic amiante

Repérage obligatoire de la présence de matériaux contenant de l'amiante dans les parties privatives des immeubles construits avant le 1er juillet 1997. L'amiante est interdit en France depuis 1997.

Le diagnostic amiante porte sur les matériaux de construction visibles et accessibles : faux-plafonds, dalles de sol, conduits, bardages en fibrociment, joints de chaudière. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié. En cas de présence d'amiante non dégradé, une surveillance est préconisée. En cas d'amiante dégradé, un désamiantage obligatoire s'impose.

Diagnostic électricité

État de l'installation électrique intérieure obligatoire pour la vente d'un logement dont l'installation a plus de 15 ans. Il vérifie la conformité et identifie les risques pour les occupants.

Le diagnostic électricité est réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il contrôle : le tableau électrique, la mise à la terre, le disjoncteur différentiel, la liaison équipotentielle, la protection des circuits et l'état des conducteurs. Il liste les points de danger (anomalies) à corriger mais n'impose pas de travaux immédiats. Sa durée de validité est de 3 ans (vente).

Diagnostic gaz

État de l'installation intérieure de gaz obligatoire pour la vente d'un logement dont l'installation a plus de 15 ans. Il vérifie l'état des appareils, des tuyauteries et de la ventilation.

Le diagnostic gaz est réalisé par un diagnostiqueur certifié. Il contrôle : l'état des tuyaux et raccords, la sécurité des appareils de chauffage et de cuisson, la ventilation des locaux, les robinets d'arrêt et les détecteurs de gaz. En cas d'anomalie grave, le fournisseur de gaz peut couper l'alimentation. Sa durée de validité est de 3 ans (vente).

Diagnostic termites

Recherche de la présence de termites (insectes xylophages coloniaux) obligatoire dans les zones définies par arrêté préfectoral. Valable 6 mois pour la vente.

Les termites souterrains (Reticulitermes) sont les plus répandus en France, principalement dans le sud-ouest, les Landes, la Gironde et certaines zones côtières. Ils consomment silencieusement le bois des charpentes et parquets. Le diagnostic est réalisé par un diagnostiqueur certifié. La présence de termites déclenche une obligation de déclaration en mairie et de traitement dans les 3 mois.

Diagnostiqueur certifié

Professionnel disposant de certifications délivrées par un organisme accrédité COFRAC, l'autorisant à réaliser des diagnostics immobiliers.

Le diagnostiqueur doit détenir une certification pour chaque type de diagnostic qu'il réalise, une assurance responsabilité civile professionnelle et être indépendant du propriétaire et de l'agent immobilier. Ses certifications sont vérifiables sur l'annuaire officiel du ministère.

DPE – Diagnostic de Performance Énergétique

Diagnostic obligatoire qui évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement, en attribuant une étiquette de A (très performant) à G (passoire thermique).

Le DPE est obligatoire pour toute vente ou location depuis 2006. Réformé en 2021, il utilise désormais la méthode 3CL unifiée et est devenu opposable juridiquement. Le double seuil énergie/climat détermine la classe finale.

ERP – État des Risques et Pollutions

Document obligatoire pour toute vente ou location, informant l'acquéreur ou le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, le radon et la pollution des sols.

L'ERP est valable 6 mois. Il est établi à partir des informations publiées par la préfecture (plans de prévention des risques, zonage sismique, zones radon, etc.).

ERP – État des Risques et Pollutions

Document obligatoire pour toute vente ou location, informant sur les risques naturels, miniers, technologiques, la pollution des sols et les zones de radon affectant le bien.

L'ERP est valable 6 mois. Il est établi par le vendeur ou bailleur à partir des informations préfectorales publiées sur Géorisques (inondation, sismicité, radon, sites industriels, cavités souterraines, etc.). En cas de sinistre indemnisé par le passé, cette information doit également être déclarée. En l'absence d'ERP ou en cas d'informations inexactes, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente ou une réduction de prix.

Éco-PTZ – Éco-Prêt à Taux Zéro

Prêt sans intérêt jusqu'à 50 000 € pour financer des travaux de rénovation énergétique d'une résidence principale. Accordé sans condition de ressources par les banques conventionnées.

L'éco-PTZ finance des bouquets de travaux éligibles : isolation, fenêtres, chauffage renouvelable, ventilation. Le montant maximum est de 50 000 € depuis 2024 pour un bouquet complet. Il est accordé pour une durée de 15 ans maximum. Cumulable avec MaPrimeRénov', les CEE et les aides des collectivités. Pas de condition de ressources mais le bien doit être la résidence principale.

GES – Gaz à Effet de Serre

Émissions de dioxyde de carbone équivalent (kgCO2eq) produites par la consommation d'énergie du logement. Évaluées par le DPE et constituant la 'classe climat'.

Les GES sont calculés en multipliant la consommation d'énergie par le facteur d'émission de chaque énergie : gaz (0,234 kgCO2/kWh), fioul (0,324 kgCO2/kWh), électricité (0,079 kgCO2/kWh en France). Les logements chauffés au fioul ont des émissions élevées malgré une consommation parfois modérée. Depuis 2021, les GES influencent directement la classe DPE.

Infiltrométrie (test de perméabilité à l'air)

Mesure de la perméabilité à l'air de l'enveloppe du bâtiment par la méthode du soufflage (blower door test). Obligatoire pour les constructions neuves RE2020.

Le test consiste à mettre en dépression (ou surpression) le logement avec un ventilateur motorisé et à mesurer le débit d'air parasite traversant l'enveloppe à 4 Pa de pression. Le résultat est exprimé en m³/(h.m²) de surface de déperdition (ou en n50 pour les bâtiments tertiaires). La RE2020 impose Q4Pa ≤ 0,6 m³/h.m² pour les maisons individuelles.

Isolation thermique par l'extérieur (ITE)

Technique de rénovation thermique consistant à envelopper l'extérieur du bâtiment d'une couche isolante (panneaux collés ou bardage ventilé), éliminant les ponts thermiques et préservant le volume habitable.

L'ITE est la technique la plus efficace pour les maisons à rénover car elle supprime la plupart des ponts thermiques structurels et n'empiète pas sur la surface habitable. Elle peut être réalisée par enduit sur isolant (ETICS) ou par bardage ventilé. Les épaisseurs vont de 12 à 20 cm selon la performance visée. Elle nécessite l'accord de l'ABF en secteur protégé.

Loi Boutin (surface habitable)

Loi du 25 mars 2009 imposant la mention de la surface habitable dans tout contrat de location de résidence principale. Elle définit les règles de mesure de la surface habitable.

La surface habitable au sens de la loi Boutin correspond à la surface de plancher construite moins les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Les parties d'une pièce de moins de 1,80 m de hauteur ne sont pas comptabilisées. Contrairement à la loi Carrez (vente en copropriété), la surface Boutin s'applique à tous les types de location.

Loi Carrez

Loi du 18 décembre 1996 imposant la mention de la surface privative dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface indiquée, l'acquéreur peut demander une réduction de prix.

Loi Climat et Résilience

Loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, qui a instauré l'interdiction progressive de location des passoires thermiques et rendu l'audit énergétique obligatoire.

MaPrimeRénov'

Aide financière principale de l'État pour la rénovation énergétique des logements, versée directement aux propriétaires occupants, bailleurs ou copropriétés. Montant variable selon les revenus et les travaux.

MaPrimeRénov' couvre les travaux d'isolation, de remplacement de chauffage, de ventilation et les rénovations globales (parcours accompagné). Le montant est modulé selon 4 niveaux de revenus : très modestes (jusqu'à 90 % du montant de travaux), modestes (jusqu'à 75 %), intermédiaires (jusqu'à 60 %) et supérieurs (jusqu'à 40 %). Elle est cumulable avec les CEE et l'éco-PTZ.

Méthode 3CL

Méthode de calcul conventionnelle utilisée pour réaliser le DPE. Elle modélise les consommations d'énergie du logement en fonction de ses caractéristiques techniques (isolation, chauffage, ventilation).

Depuis juillet 2021, la méthode 3CL est la seule méthode autorisée pour le DPE. Elle remplace l'ancienne méthode sur factures qui était moins fiable. Le calcul est réalisé par un logiciel réglementaire à partir des données relevées par le diagnostiqueur.

Passoire énergétique (F ou G)

Logement classé F (consommation > 330 kWhEP/m².an) ou G (> 420 kWhEP/m².an) au DPE, dont la mise en location est progressivement interdite par la loi Climat et Résilience.

Les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements F seront interdits à la location à partir de 2028, les E à partir de 2034. Pour les ventes, l'audit énergétique est obligatoire pour les F et G depuis 2023. La valeur verte d'un logement bien classé (A ou B) est estimée à 5-10 % de plus-value par rapport à un logement D.

Passoire thermique

Logement classé F ou G au DPE, c'est-à-dire très énergivore (consommation supérieure à 330 kWh/m².an). Ces logements sont progressivement interdits à la location.

La loi Climat et Résilience de 2021 interdit la mise en location des logements G depuis 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Les propriétaires doivent rénover ou vendre ces biens.

Ponts thermiques

Zones localisées de l'enveloppe du bâtiment où la résistance thermique est réduite, créant des fuites de chaleur et des risques de condensation sur les parois froides.

Les ponts thermiques les plus fréquents sont : les jonctions mur/plancher (dalle béton traversante), les refends, les linteaux, les menuiseries et les acrotères. Ils sont évalués dans le DPE par la méthode forfaitaire ou détaillée. Leur traitement représente un gain significatif en rénovation (jusqu'à 20 % des déperditions). La thermographie infrarouge permet de les localiser visuellement.

R – Résistance thermique

Grandeur exprimée en m².K/W caractérisant la capacité d'une paroi à s'opposer au transfert de chaleur. Plus R est élevé, meilleure est l'isolation. R = épaisseur / conductivité thermique.

Les valeurs de R recommandées (rénovation) sont : toiture R ≥ 7 m².K/W, murs R ≥ 3,7 m².K/W, plancher bas R ≥ 3 m².K/W. En construction neuve RE2020, les exigences sont plus élevées. Le coefficient U est l'inverse de la résistance totale (R + résistances superficielles). Les résistances de plusieurs couches s'additionnent.

Rénovation énergétique

Ensemble des travaux visant à améliorer la performance énergétique d'un logement existant : isolation, remplacement du système de chauffage, ventilation, remplacement des menuiseries.

La rénovation globale (gain d'au moins 2 classes au DPE) est l'objectif prioritaire soutenu par les aides publiques. Une rénovation par étapes (bouquet de travaux) est aussi possible mais moins efficace si les travaux ne sont pas cohérents. Un audit énergétique préalable permet de définir le scénario de rénovation optimal. L'accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov' est obligatoire pour certaines aides.

Saturnisme

Intoxication par le plomb, particulièrement dangereuse chez les enfants. Le CREP vise à prévenir ce risque en détectant la présence de plomb dans les peintures anciennes.

Thermographie infrarouge

Technique d'imagerie utilisant une caméra thermique pour visualiser les variations de température de surface d'une paroi, permettant de détecter les ponts thermiques, les défauts d'isolation et les infiltrations.

La thermographie est réalisée en conditions d'écart de température significatif (au moins 10 °C entre intérieur et extérieur). Elle permet de visualiser les fuites thermiques, les défauts d'isolation cachés, les infiltrations d'air et l'humidité. Elle peut être réalisée depuis l'extérieur (thermographie aérienne par drone) ou depuis l'intérieur. Les images sont interprétées par un thermographe certifié.